FIIs

Dessa vez não, Leão. Seguimos com a isenção dos Fundos Imobiliários.


Diante da procura por um país com melhor planejamento fiscal, no dia 25/06/2021, o ministro da economia, Paulo Guedes, entregou sua controversa proposta de reforma tributária, com a inclusão dos Fundos Imobiliários.

Embora a intenção seja de uma simplificação e melhorias na parte fiscal, o mercado financeiro caminhou na contra mão, apresentando queda no IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários). 

Essa negatividade no mercado, além de muitas dúvidas pela falta de esclarecimento no projeto, vem da proposta de tributação nos dividendos dos FIIs em 15%. Assim, um instrumento utilizado por diversas pessoas para criação e perpetuação de renda, estava na mira do leão da receita.

O que levou o governo a “voltar atrás” na tributação dos FIIs?

A descontentação das pessoas e alguns deputados do Congresso abriu discussões para a efetividade dessa ação radical. A defesa da isenção partiu da argumentação da baixa efetividade de recolhimento de imposto, e pelo ônus que o setor de construção civil iria arcar. 

Os fundos imobiliários são extremamente relevantes para o setor da construção civil no nosso país. Atualmente, temos fundos destinados a setores de ativos físicos como shoppings, lajes corporativas, galpões industriais, centros logísticos e etc. Todos são responsáveis por estimular a construção civil que impacta positivamente o desenvolvimento e o bem-estar da população.

Porque não faz sentido mudar a tributação dos Fundos Imobiliários?

De forma direta, não existe muito nexo a taxação nesse setor. A tributação sobre os dividendos em pessoas físicas geraria pouco retorno, em termos percentuais, ao setor público e, ao mesmo tempo, colocaria uma barreira a mais em um setor que emprega milhares de brasileiros direta e indiretamente. 

Do ponto de vista dos investidores, aqueles que já possuem uma posição nesse ativo, existiria uma redução em relação aos dividendos que eles já recebem, em outras palavras, a renda passiva. 

Ademais, uma medida dessa acarretaria em uma possível precificação (quando informações são incorporadas nos preços) dos ativos, reduzindo o valor de mercado das cotas dos fundos. 

Dessa maneira, aqueles investidores que pouparam para garantir uma aposentadoria melhor, e depender menos dos serviços do estado, seriam penalizados, em uma ré dupla, no valor das cotas e nos dividendos.

Na relação dos fundos, seria possível ter no curto prazo, um período com baixa emissão de novas cotas para a captação de recursos, em direção à expansão de novos projetos. Em um fundo de logística, para aquisição ou construção de um novo galpão, é feito uma oferta no mercado. 

Essa emissão para ocorrer, depende da boa gestão dos gestores e de momentos propícios da economia. Uma vez que, seria improvável um fundo fomentar uma emissão em um momento que o valor da cota a mercado está inferior ao valor patrimonial, o que seria comum nesse momento mais delicado.

No longo prazo, teríamos um mercado que se adapta a novas regras, como sempre acontece e voltaria a confiança dos investidores pelo ativo.

Como a proposta de tributação dos Fundos Imobiliários deve ficar.

O deputado Celso Sabino (PSDB-PA), entregou em 13 de julho de 2021, ao presidente da Câmara dos Deputados, Arthur Lira (PP-AL), uma preliminar da proposta. Essa proposta de Sabino afetaria uma redução de 57 bilhões aos cofres públicos até o ano de 2023. A lógica dessa estratégia, para compensar os cofres públicos, seria estimular o aquecimento da economia que ampliaria a arrecadação.

Seguindo esta via, de simplificação, o relator optou em manter como é hoje a isenção do Imposto de Renda para os dividendos dos fundos imobiliários. E também, foram retiradas as propostas de tributação sobre os fundos de investimentos de infraestrutura (FIP-IE) e de agronegócio.  

Ainda faria sentido investir em FIIs, mesmo com a tributação?

Obviamente, o mercado não enxergaria isso com bons olhos. A reação foi imediata, como sempre acontece. A precificação do valor das cotas caindo gerou uma espécie de pânico dos investidores sobre o que seria o futuro dos FIIs.

Como mencionado pelo Professor Baroni em nossa live, disponível em nosso canal do Youtube, os fundos imobiliários são um bolo e a isenção a cereja. Com essa tributação, perderíamos apenas a cereja, mas o bolo continua.

Dessa forma, os FIIs continuariam um excelente instrumento para ganho de capital (valorização das cotas) e de dividendos (os pagamentos mensais). Assim, a tributação não alteraria os fundamentos e nem diminuiria a qualidade dos fundos. 

Com tributação, ou não, temos fundos geridos por excelentes gestores que buscam sempre a diversificação para trazer rentabilidade e segurança para os seus cotistas.

A alta da Selic prejudica de alguma forma esse mercado?

Sim e não. Essa é uma pergunta interessante e levanta debates de especialistas na área. Olhando o nosso passado, tínhamos um IFIX com predominância de fundos de tijolos (que investem diretamente em ativos reais). 

E quando havia uma alta na taxa selic, era possível observar uma redução no valor de mercado dos fundos imobiliários e vice-versa. Assim, chamamos isso de correlação inversa, isto é, a alta de um ativo impacta na redução de outro.

Para analisarmos essa dinâmica, precisamos entender alguns aspectos históricos. Primeiramente, no Brasil há 10 anos, tínhamos uma taxa selic em valor superior ao que encontramos hoje. 

Em uma taxa elevada, o trade-off (situação em conflito de escolha) era tomado, pelo investidor, de maneira mais fácil. Assim, como comparativo, pela natureza do ativo, a uma taxa selic elevada era razoavelmente mais fácil um investidor migrar de um fundo para uma aplicação em NTN-B. 

Isso se devia pelo título público soberano de menor risco estar entregando um bom retorno. Após o período Dilma, vimos uma diminuição da taxa, principalmente marcado pelo projeto do teto de gastos, e chegando a patamares nunca antes vistos, com a pandemia do Covid 19. 

Os fundos, com a redução da taxa selic, provaram que entregam um retorno superior aos títulos de NTN-B (prêmio de risco). Dessa maneira, houve a popularização do investimento, no final de 2019, e ganhou a confiança dos investidores.

Outro motivo, seria pela maior adoção, de maior peso, dos fundos de papéis no IFIX. Esses fundos investem diretamente em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), e esses títulos possuem rendimentos indexadores a CDI, IPCA e IGP-M. 

Assim, um aumento da taxa selic e inflação acarretaria em um aumento dos dividendos pagos. Mostrando que, os FIIs surfarão junto essa onda e se tornarão mais atrativos 

Quais setores do mercado de FIIs podem ser beneficiados no cenário pós-pandemia?

Em um cenário pós-pandemia, será possível vermos uma volta dos fundos que foram mais afetados, como de shoppings e lajes corporativas. Entretanto, devemos aguardar uma volta mais gradual, visto que, a população precisa alcançar um percentual alto de vacinação. 

Mesmo com a aceleração da vacinação, a volta à "normalidade" pode acontecer com bons meses à frente. A recuperação poderá vir quando existir o sinal verde, isto é, quando as pessoas não apresentarem mais medo de frequentar as ruas.

De maneira geral, nenhum setor deve ser prejudicado em um cenário pós-pandemia. Claro que sempre existirá dúvidas e adaptações do mercado, por exemplo, a volta do home office. 

Teremos cada vez mais empresas adotando o home office permanente, mas de forma híbrida ou a volta total dos funcionários?

O que será do futuro, deixamos que o tempo nos conte. Podemos observar que, mesmo no cenário mais estressante, os fundos de lajes sobreviveram e fizeram novas aquisições de imóveis. Dessa maneira, temos uma gestão viva de gestores que souberam passar pela tempestade. 

Quando a maré enche, todos os barcos sobem. Assim, quando temos um ciclo de recuperação, podemos ter todos os setores da economia avançando.

Como avaliar se um Fundo Imobiliário é bom ou não para não cair no “efeito manada”.

O primeiro passo para olhar um FII é conhecer a gestora por trás do projeto. Hoje, temos no mercado, diversos “assets” competentes que entregam um excelente trabalho para seus cotistas.  

Dessa forma, precisamos olhar para os dados passados dessas empresas e entender um pouco melhor quais são os objetivos dos gestores. Depois desse alinhamento, o investidor escolhe sua estratégia para selecionar os tipos e setores de fundos imobiliários que quer ter sem sua carteira. 

A  priori, a escolha de um fundo com alto valor patrimonial e boa diversificação de ativos sempre trará mais segurança ao investidor.  Cair no “conto do vigário", pode custar muito caro, isto é, fundos que entregam um percentual de rendimentos muito alto e apresenta um risco no mesmo patamar. Isso pode ser enxergado em fundos com mono inquilino ou monoativo (às vezes, os dois).

Depender da receita do seu caixa de apenas um inquilino, ou de um único ativo, pode custar caro ao fundo e seus cotistas. Quando se trata deste assunto, o XP Corporate Macaé sempre vem à tona. 

Nesse caso, seu único inquilino fez uma rescisão de contrato para deixar o imóvel. A notícia fez com que o valor da cota do fundo afundasse e até hoje, encontra-se em patamares baixos.

Em suma, na escolha de um portfólio, buscamos fundos de tijolos com diversificação em boas regiões e bons imóveis. Já fundos de papéis, precisamos olhar a diversificação da carteira de CRIs e o quanto cada contrato impacta o caixa do FII.

Principais tipos de FIIs e importância para a carteira do investidor.

Os fundos imobiliários, a grosso modo, podemos dividir em tijolos e papéis (também, fundos de fundos). Dentre essas classes, temos uma divisão entre high grade, com um risco de crédito menor e consequentemente menor rentabilidade, e high yield, com uma rentabilidade maior e maior risco adjunto. 

Selecionando os ativos para uma carteira, tudo vai depender da estratégia do investidor em relação ao prazo do investimento, disposição ao risco e rentabilidade esperada.

Os dividendos dos fundos imobiliários são oriundos de contratos de CRIs ou de ativos de tijolos, em ambos os casos podemos ter recebimentos protegidos contra a inflação. Por conta de os ativos com imóveis físicos terem seus contratos de aluguéis corrigidos pela inflação (as vezes pelo IGP-M), e os CRIs apresentarem pagamentos com IPCA mais um percentual.

Agregando os FIIs em sua carteira, é possível ter um instrumentos que entrega juros periódicos (na maioria, mensalmente) corrigidos à inflação, ou seja, juros reais. Dessa maneira, é possível traçar diversas estratégias que envolvem criação de renda passiva e proteção do seu capital ao longo do tempo, contra a corrosão da inflação. 

E o melhor de tudo, são dividendos isentos de imposto de renda.

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A importância de uma assessoria de qualidade na tomada de decisão. 

A intenção de uma assessoria de qualidade não se trata apenas de investimentos, mas sim de estar próximo ao cliente em momentos de estresse. A assessoria busca auxiliar o investidor com uma visão integral do mercado, para que ele tome as suas decisões de forma mais consciente e embasada. 

Assim, a intenção é sempre ter um acompanhamento próximo, identificando as dores dos clientes para oferecer as melhores soluções, de acordo o perfil de investimentos de cada um. O assessor de investimentos busca ser um braço direito dos seus clientes, ajudando nas tomadas de decisões de diversas necessidades.

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